Amerika’da ev almak pasif bir yatırım ile kazanç elde etmek ya da Amerika’da bulunduğu sürede kendi evinde oturmak isteyen kişiler için sıklıkla tercih edilen bir yöntemdir.
Ekonomik gücü ve dinamik ev piyasası da göz önüne alındığında Amerika’da ev satın almak birikimlerini güvence altına almak isteyen kişiler için tercih edilen yollardan birisidir.
Bu yazımızda Amerika’da ev satın almak isteyen kişiler için sürece, şartlara ve bilinmesi gereken önemli detaylara değineceğiz.
Amerika’da ev satın almak istiyorsanız emlak piyasasını görüp doğrudan Amerika’dayken süreçleri tamamlamak üzere B1/B2 kısa süreli seyahat amaçlı vize başvurusunda bulunabilirsiniz. Dilerseniz vize başvurunuzla ilgili destek almak üzere bizimle iletişime geçebilirsiniz. Size en kısa sürede dönüş yapıyor olacağız.
Özetle Amerika’da Ev Almak
İlk olarak merak edilen bazı konulara kısaca değinelim:
- Amerika’da ev almak için Amerikan vatandaşı ya da Green Card sahibi olmanıza gerek yoktur. E2 yatırımcı vizesi ya da H1B çalışma vizesi gibi bir vize sahibi olarak ya da Amerika’da tatil yapmak gibi kısa süreli seyahatler için kullanılan B1/B2 vizesi sahibi olarak da vize alabilmeniz mümkündür.
- Amerika’da ev satın almanız size oturum izni ya da yatırımcı vizesi sahibi olmak gibi imkanlar sağlamaz. Amerika’da yatırım yaparak E-2 vizesi almak istiyorsanız aktif bir yatırım yapmanız gerekir.
- Amerika’da ev satın alan kişiler vatandaş ya da oturum izni sahibi olup olmadığına bakılmaksızın yıllık emlak vergisi ödemekle yükümlüdür.
- Vergiler eyalet düzeyinde tahsil edilir ve eyalete bağlı olarak farklı oranlarda uygulanmaktadır. Genel olarak örneğin $100.000 değerinde bir ev için ulusal ortalama olan %1’lik gayrimenkul vergisi nedeniyle yıllık $1000 kadar bir vergi masrafı çıkabilir.
- Property tax örneğin Hawaii gibi eyaletlerde %0.3 kadar düşük olabilirken New Jersey gibi eyaletlerde %2.3 seviyelerine kadar çıkabilir.
- Evin satış işlemleri sürecinde alıcı olarak ayrıca kapanış masrafları da bulunur. Ev satın alım süreçlerinde buna benzer tüm masraflar da göz önüne alınarak bütçe hesaplaması yapılmalıdır.
Vatandaş ya da Oturum İzni Sahibi Olmayan Kişiler ABD’de Ev Alabilir mi?
ABD’de ev satın almak istiyorsanız Amerikan vatandaşı olmanıza ya da oturum izninizin olmasına gerek yoktur. Mülk edinme konusundaki düzenlemeler federal düzeyde serbest tutulmaktadır. Asıl kurallar eyalet düzeyinde belirlenir. Bu nedenle hangi eyalette ev satın almak istiyorsanız o eyaletin düzenlemelerine göre ilerlemek gerekir.
2024, 2025 yıllarından bu yana bazı eyaletler yabancıların mülk edinimleri konusunda düzenlemeler gerçekleştirdi. Bu doğrultuda özellikle ABD ulusal güvenliğini korumak amacıyla incelemelerde bazı sıkılaşmalar oldu.
Örneğin Florida için askeri tesislere 10 mil mesafedeki mülklerin yabancılar tarafından alımı ya da Çin vatandaşlarına yönelik daha geniş kapsamlı kısıtlamalar bulunmaktadır.
Öte yandan bu tür kısıtlamalar Amerika’da gayrimenkul almak isteyen tüm yabancıları kısıtlamamaktadır. Genel olarak Çin, Rusya, İran, Kuzey Kore, Küba ve Venezuela gibi riskli ülke vatandaşları ve bu ülkelerle bağlantılı kişi ve şirketler içindir.
Amerika’da Ev Satın Alma Süreci Nasıl İlerliyor?
Amerika’da ev almak istiyorsanız süreç boyunca aşağıdaki adımları takip etmeniz gerekir:
Amerika’da Ev Almaya Hazırlık
İlk olarak satın alım işleminin nakit olarak mı yoksa Amerika’da kredi kullanarak mı gerçekleşeceğini belirlemelisiniz. Nakit ödemelerde süreç çok daha hızlı ilerlemektedir.
Amerika’da ev almak için kredi kullanacaksanız genellikler evin banka tarafından belirlenen değerinin %30-%40 kadarını peşin ödemeniz gerekir. Ayrıca bankanın kredinizi onaylaması için sadece peşinatın değil 6-12 aylık taksit tutarının da hesabınızda bulunmasını talep edebilir.
Ev alımına hazırlanırken bir diğer önemli nokta size tüm süreçte destek sağlaması için bir emlakçı bulmanızdır. Ev satın alım işlemlerinde alıcı emlakçıya komisyon ödemez. Toplam komisyonu satıcı öder. Bu nedenle ücretsiz olarak bu hizmeti edinmiş olursunuz.
Emlakçıyı sadece evi size tanıtan kişi olarak düşünmemelisiniz. ABD’de ev alım-satım işlemlerinde emlakçılar oldukça kurumsal ve aktiftir.
İyi bir emlakçı tercihlerinize uygun tüm satılık evleri, piyasaya fiyatını, evin ne kadar süredir ilanda olduğu konularında destek sunmanın yanı sıra satın alım teklif ve sözleşmesini sizin adınıza hazırlayıp sizin lehinize maddeleri de ekleyip yasal süreçleri takip eder.
Ayrıca pazarlık, tamirat masrafları, kapanış maliyetleri ve taşınma konularında da yardımcı olup tapu şirketi, kredi kuruluşu, ev denetçisi ve sigorta şirketi arasındaki trafiği de yönetir.
Emlakçı tercihinizde CIPS (Certified International Property Specialist) sertifikasına sahip bir emlakçı bulmanız büyük avantaj sağlar. Bu kişiler:
- Para transferi süreçlerinde
- Yabancıların vergi yükümlülüklerinde
- Vize durumunuzun süreci nasıl etkileyeceği konusunda
size rehberlik ediyor olacaktır.
Hazırlık aşamasının son kısmındaysa eğer Amerika’da sosyal güvenlik numaranız yoksa bir vergi numarası ITIN alınmasıdır. Bu numara kredi başvurusu, su ve elektrik gibi abonelikler, banka hesabı açmak ve mülkten elde edilecek gelirlerin vergilendirilmesi için gereklidir.
Evin Satışı Öncesi Süreç
Eğer evin satışını nakit olarak yapacaksanız kredi kullanımına göre süreç çok daha hızlı ilerlemektedir. Kredi prosedürleri olmadığı için 2 hafta gibi bir süreçte alım işlemleri tamamlanabilir.
Nakit alımlarda Türkiye ya da Amerika’daki banka hesabınızda evin satış bedeli ve yaklaşık %5 oranındaki kapanış masraflarını karşılayacak dolar bakiyesinin olduğunu gösterir İngilizce belge ile fon kanıtı hazırlanmış olur.
Nakit alıcı olmanız nedeniyle emlakçınız hızlı kapanış ile satıcıya ulaşabilir. Bu durumda sürecin hızla tamamlanacak olması kredi reddi riski olmaması nedeniyle evin fiyatında iyi bir pazarlık yapabilirsiniz.
Evin satın alımı üzerinden anlaşmanız halinde emlakçınız fonlarınızı da içeren resmi bir teklif sunar. Teklifin kabul edilmesi halinde satış bedelinin %3’ü kadar bir meblağ bağımsız bir emanet şirketine (Escrow/Title Company) yatırılır.
Denetim Süreci ve Tapu İncelemesi
7-10 gün arasında bir süre talep ederek evin incelenmesi talebinde bulunabilirsiniz. Bu konu evi satın almadan önce büyük önem taşır. Ev lisanlı bir inşaat mühendisliği firması tarafından incelenir ve varsa yapısal, mekanik, elektrik, tesisat konularındaki problemleri size bildirir.
Bu problemlerin giderilmesi ya da fiyatta indirim yapılması üzerine teklifte bulunabilirsiniz. Gelecekte ciddi masrafların oluşmaması için bu inceleme oldukça önemlidir.
Tapu incelemesinde ise evin üzerinde kalan borç, miras ya da vergi yükümlülüğü olup olmadığı kontrol edilir. Evin bu konularda problemleri olmadığını garantileyen sigorta yapılarak gelecekteki mülkiyet haklarınız korunur.
Kapanış
Tüm sürecin doğru bir şekilde tamamlanmasının ardından kalan bakiye emanet hesaba gönderilir. Satın alma belgelerinin imzalanmasından sonra para satıcıya geçer, tapu adınıza tescil edilir ve anahtar emlakçınıza teslim edilir.
Amerika’da Ev Fiyatları Ne Kadar?
Amerika Birleşik Devletleri gibi devasa bir ülkeyi düşündüğümüzde net bir ev fiyatı söylemek mümkün değildir. Öte yandan bir fikir verebilmesi için bazı ortalama fiyatları paylaşabiliriz.
- Ülke bazında ev fiyatları ortalaması 430.000 dolar civarındadır.
- Kıyı şehirler ve eyaletlerde ev fiyatları genel olarak iç kesimlere göre daha yüksektir. Örneğin California’a 800.000 dolardan başlayan fiyatlar bulunmaktadır.
- New York’ta Manhattan ve Florida’da Miami gibi merkezleri gözardı edersek 500.000 dolar civarında satılık ev seçenekleri bulunabilir.
- Ev fiyatlarının düşük olduğu bölgeler ise daha kırsal ya da sanayi odaklı eyalet ve şehirlerdir. West Virginia ya da Mississippi gibi eyaletlerde 200.000 dolar bandında evler bulunabilir.
Elbette bunların dışında küçük şehirlerde 100.000 ile 150.000 dolar bandında da evler bulabilmek mümkündür. Önemli olan sizin ev satın alma amacınızın yatırım mı yoksa oturum mu olduğunu belirlemenizdir.
Dikkat Etmeniz Gereken Noktalar Nelerdir?
- Ev satın alırken önemli noktalardan birisi bölgenin okul kalitesidir. Çocuğunuz olmasa bile iyi bir okul bölgesinde bulunan bir ev daha hızlı değerlenmekte, satış ve kira konularında size avantaj sağlamakadır.
- Evin görünen satış fiyatı dışında özellikle site içinde olması gibi durumlarda aylık aidatlar ve yıllık emlak vergisi de göz önüne alınmalıdır.
- Eğer evinizi satmak isterseniz vergi dairesi geçici olarak satış bedelinin %15’ine el koyar. Bu nedenle bir vergi danışmanıyla çalışmanız faydalı olacaktır.
- Ev satın alım sürecinde mutlaka “home inspection” gerçekleştirmelisiniz. Bu sizi görülmeyecek ciddi masraflara karşı koruyacaktır.
- Amerika’da emlak piyasası Türkiye’de olduğu gibi mevsimseldir. Kış aylarında seçenekler az olsa bile daha uygun fiyatlı evler bulunabilir.
Dilerseniz Amerika’da ev almak üzere karar vermeden önce ABD’ye turistik bir seyahat düzenleyebilir. Emlakçılar ve satış süreçlerini doğrudan Amerika’da bulunurken yönetebilirsiniz.
Kısa süreli seyahat amaçlı ABD vize başvurunuzda ve ev satın alım süreçlerinizde destek almak üzere bizimle iletişime geçebilirsiniz. Size en kısa sürede dönüş yapıyor olacağız.
